Оспаривание сделок с недвижимостью: можно ли вернуть свое имущество?

Сделки по купле-продаже недвижимости сопряжены с серьезными рисками как для покупателя, так и для самого продавца. Они могут повлечь за собой ощутимые финансовые издержки и спровоцировать потерю не одной сотни нервных клеток. Приобретая нежилые строения и жилые объекты, необходимо удостоверять и регистрировать их в порядке, прописанном законодательством РФ. Право собственности, пользования, владения, а также распоряжения может быть получено только после прохождения всех процедур. Однако даже при соблюдении всех условий и получения на руки подтверждения о законности права, нередко возникает ситуация, когда требуется оспаривание купли продажи недвижимости. В таком случае целесообразно обратиться к услугам юридической компании.

Оспаривание сделки купли продажи недвижимости: в каких случаях?

Сделки могут быть ничтожными и оспоримыми. К первой категории относятся операции, изначально проведенные с грубыми нарушениями закона. Например, если вы приобрели дом не у владельца, а у мошенника, который подделал документы. К таковым относятся сделки, заключенные:

  • Фиктивно. То есть совершенные только лишь для вида (к примеру, дарение квартиры, но получение за него энной суммы денег);
  • С недееспособным человеком, имеющим ментальные заболевания;
  • С лицами, возраст которых не достиг 14 лет, то есть с малолетними гражданами;
  • Относительно недвижимого имущества, находящегося в залоге или под арестом.

Признать сделку ничтожной можно только по решению суда, хотя таковой она считается с момента заключения.

Оспоримые сделки – это сделки, совершенные с существенными нарушениями требований закона, то есть заключенные:

  • При введении лица в заблуждение и сокрытии реальных последствий такого поступка;
  • Без согласия третьих лиц или разрешения государственных органов;
  • При наличии алкогольного или наркотического опьянения (лицом, которое находилось в измененном сознании;
  • Юридическим лицом, но противоречащие целям самой организации;
  • Под силовым влиянием третьей стороны (например, при угрозах, насилии или шантаже).

То есть ничтожные, по сути, незаконны с самого момента заключения, а оспоримые признаются недействительными только по существенным доказательствам.

Оспорить сделку купли или продажи недвижимого имущества также можно при:

  • Обнаружении недостатков или существенных дефектов имущества;
  • Продаже объекта одновременно двум и более лицам;
  • Не поступлении денег на счет продавца от покупателя недвижимости;
  • Наличии зарегистрированных граждан на площади помещения;
  • Наличии ареста данного имущества.

Предъявление претензий возможно только от лиц, которые имеют интерес в оспаривании сделок – сами стороны, а также попечители.

Срок оспаривания недвижимости: повернуть время вспять

Срок оспаривания сделки с недвижимостью для оспоримых и ничтожных сделок различны:

  • Год для первой категории. Причем датой отсчета считается момент, когда истец узнал о данном обстоятельстве;
  • Для второго вида предусмотрено трехлетний период с момента заключения сделки (для участников процесса).

В течение десяти лет с даты возможного получения данных по недействительности можно оспорить сделку стороной, которая не являлась участником процесса.

В отдельных случаях срок оспаривания сделки купли продажи недвижимости может быть продлен судом, но на то должны быть веские основания (болезнь, непреодолимые обстоятельства и т.п.). также срок исковой давности можно восстановить, если лицо не имело физической возможности знать о данной сделке.

Что нужно, чтобы оспорить произведенную сделку с недвижимостью?

Оспорить сделку возможно при предоставлении следующих доказательств:

  • Доказать ничтожность сделок возможно при отсутствии намерений совершать их в реальности. Если дом якобы подарили, то в таком случае предоставляется выписка по счету, которая показывает получение определенной крупной суммы от одной стороны сделки другому участнику.
  • Оспаривание сделки, совершенной несовершеннолетним производится при предоставлении паспорта этого человека.
  • Для подтверждения момента покупки квартиры в браке достаточно соотнести указанные цифры в свидетельстве о браке и момента приобретения собственности.

При оспаривании сделок с недвижимостью в исковом заявлении обязательно указываются:

  • О самом объекте – адрес, размеры, характеристики и другие параметры;
  • Данные о людях, которые могут подтвердить или опровергнуть обстоятельства совершения процедуры;
  • Основания, по которым конкретную сделку следует признать недействительной.

Если обращение удовлетворено, то независимо от того, каковы были сроки оспаривания купли продажи недвижимости, пострадавшей стороне возмещаются расходы.

Оспаривание оценки недвижимости

Оспаривают не только сами сделки с недвижимостью. Особняком в конфликтных ситуациях с имуществом стоят споры относительно оценки имущества. Объекты оценивают для раздела совместной собственности, произведения страховых выплат, возмещения ущерба, продажи или покупки, а также других процессов. И участие нескольких сторон в любых сделках нередко порождает конфликт интересов, таких как споры:

  • Со страховщиками по оценке застрахованного имущества;
  • При описи имущества должника;
  • С виновниками залива или пожара или пострадавшими от этих происшествий;
  • С транспортниками при порче имущества во время перевозки;
  • В процессе раздела недвижимого имущества между супругами.

Оспаривание отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости зачастую производится по показателям завышенной стоимости, указанной в документе. Делают это как в досудебном порядке с участием представителей местной власти, так и при обращении в суд.

Что важно знать при сделках с недвижимостью?

Доверяй, но проверяй!

Приобретение квартиры или дома по доверенности таит в себе немало сложностей и нередко такие процессы завершаются оспариванием сделки с недвижимостью. Чтобы не попасть впросак, стоит проверить действительность полномочий человека, который вам ее представляет, срок действия документа. К несчастью, нечистые на руку нотариусы выдают посторонним лицам доверенности, а собственник недвижимости и не подозревает об этом факте. Оптимальным вариантом будет связаться с непосредственным собственником и удостовериться в законности документа.

Приватизировали, приватизировали и не приватизировали

Родителями при приватизации дети не были включены в договор. Жилье продали, но потом признали приватизацию недействительной, саму сделку купли-продажи считают ничтожной.

Ничтожной будет признан сделка, которая изначально противоречит закону или правовым актам. При отсутствии разрешения от органов опеки и невключении детей в приватизацию, продажа жилья незаконна, а сторонам сделки следует вернуть полученное по ней.

Он – недееспособен!

Свершилось. Вы заключили договор, передали деньги и стали владельцем собственного жилья. Но вдруг объявились родственники продавца, которые утверждают, что тот недееспособен.

Возврат собственности в подобных случаях могут производить близкие и дальние родственники, но только при наличии судебного решения, которое подтвердит факт недееспособности гражданина. Если же родственники утверждают об этом только на словах, без документальных доказательств, то оспорить сделку с недвижимостью у них не получится. Кстати, можно обезопасить себя и просить у продавца справку, подтверждающую его дееспособность. При наличии у человека проблем со здоровьем, в интересах и от лица этого гражданина может действовать опекун.

Под опекой

Квартира продана человеком, имеющим проблемы с алкоголем. Через время его попечитель обращается в суд для оспаривания сделки купли-продажи недвижимости.

Ограничение в дееспособности может наложить суд с назначением такому человеку попечителя, с согласия которого и может быть совершена продажа, дарение, залог объекта. В противном случае, сделка оспаривается и признается незаконной.

Согласны ли вы?

Муж продал жилье без согласия жены. Сделка была оспорена и признана недействительной.

Закон разрешает распоряжаться совместно нажитым имуществом только с письменного согласия другого супруга, заверенного у нотариуса. Если такого документа на сделку нет, то заключать договор нет смысла. Обезопасить себя можно, потребовав свидетельство о расторжении брака и заручившись подтверждением от второго супруга.

У кого преимущества?

Оспорить сделку можно и при несоблюдении преимущественного права покупки. В такой ситуации долевые собственники могут требовать переведения прав и обязанностей покупателя именно на них.

Предусмотреть все нюансы не всегда возможно, но можно сократить риски. Так, заключение договора купли-продажи стоит производить у нотариуса, который поможет проверить другого участника.

Тонкости процедуры оспаривания сделки с недвижимостью

Если вы считаете, что сделка не соответствует закону, собираетесь оспорить ее, а сроки давности не пропущены, то можно обращаться в суд. Уточним, что для этого у вас на руках должны быть веские доказательства, а не то, что «баба Нюра сказала».

Для обращения в суд вам потребуется подготовить иск, собрать доказательства, отправляете все это в суд. После предварительных слушаний, непосредственных заседаний, проведения различных комиссий будет вынесено решение. Нередко пользователям приходится оспаривать и само судебное решение по оспоримым сделкам.

Избежать утомительных сборов и поиска информации, длительных разбирательств и получения справедливого решения можно, обратившись к специалисту юридической компании. Это поможет предотвратить массу проблем и лишних финансовых трат.