Договор дарения квартиры

Решение заключить договор дарения принадлежащей вам квартиры является очень важным шагом. В этом случае право собственности переходит к другому человеку. За выяснением всех возможных нюансов целесообразно обратиться в юридическую компанию.

Поэтому, до его принятия, следует обязательно разобраться во всех плюсах и минусах подобного шага, получить консультацию квалифицированного юриста и самостоятельно разобраться в требованиях действующего законодательства.

Подобный шаг является гарантией того, что вам не придётся жалеть о принятом решении.

Нормативная база для составления дарственной

Основным законодательным актом, регламентирующим вопросы дарения квартиры (её доли), является 32 глава Гражданского кодекса. Если более точно, то статьи 572-582 настоящего документа.

Кроме этого необходимо разобраться, когда одариваемому потребуется уплачивать налоги, когда нужно согласие 3-их лиц на подписание договора дарения (оформление дарственной). Существует огромное количество юридических тонкостей, несоблюдение которых может привести к признанию заключённой сделки ничтожной.

В действующем законодательстве:

  • Отсутствует официально утверждённая форма, по которой оформляется договор дарения (при повседневном общении его достаточно часто именуют «дарственной»);
  • Оформить его можно самостоятельно (если стоимость имущества, которое передаётся в дар, свыше 3000 рублей, требуется составление соответствующего письменного договора;
  • Обязательное заверение документа нотариусом не предусмотрено,

Но готовить документ лучше с опытным юристом.

ВАЖНО! Существует ряд ситуаций, которые обращение к нотариусу является обязательным. Это:

  • Дарение не всей квартиры, а её доли (основание положение ст. 42 закона за номером 218-ФЗ, датированного 13.07.15, и действующего в редакции от 03.08.18);
  • Одариваемый, либо даритель юридически признаны недееспособным;
  • Один из подписантов дарственной (обычно одариваемый) является несовершеннолетним.

Если ребёнку < 14 лет, документ за него (а также в его интересах) подписывается одним из следующих лиц: (мать/отец, опекун, либо представитель службы соцзащиты.

Несовершеннолетний участник договора дарения старше 14 лет подписывает документ самостоятельно. При этом обязательно присутствует одно из лиц, поименованных выше.

Основное отличие дарственной (договора дарения)

Для заключения этого договора одного желания подарить жильё, недостаточно. Закон требует, чтобы вторая сторона согласилась его принять (в отличие, например, от завещания). Причём одариваемый может отказаться от предлагаемого дара без объяснения причин.

Главное, что отличает этот вариант смены собственника недвижимого имущества, от любого иного, в следующем. Даритель передаёт одариваемому своё право на жильё безвозмездно. Он не требует за это какой-либо оплаты, и не выдвигает встречных требований любого характера.

Существует ещё несколько базовых отличий дарственной от иных документов, юридически подтверждающих, что права собственности на квартиру (её часть) перешли к иному лицу:

  • Дарственная оформляется и вступает в силу только если даритель жив.

Подобный документ оформленный с указанием, что он вступит в силу лишь после констатации факта смерти дарителя, законодательно признаётся ничтожным, и не имеющим юридической силы (это иная правовая коллизия, где речь идёт уже о праве наследования имущества);

  • В тексте дарственной недопустимо упоминание о пожизненном проживании лица, выступающего в качестве дарителя, в подаренном жилом помещении, так как это регламентируются иными правовыми документами, касающимися договора содержания, предусматривающего пожизненное иждивение;
  • Запрещено оформлять договоры дарения, указывая в качестве одариваемого госслужащего, либо социального работника;
  • Подобный документ не может быть заключён между юридическими лицами (коммерческими фирмами).

Можно ли расторгнуть договор дарения

Этот документ является сделкой безусловного характера. Если даритель пожелает в будущем его расторгнуть, то это станет возможным только в случаях, прописанных действующим законодательством. Все их можно объединить в три базовые группы:

  • Например, ст. 578 Гражданского Кодекса РФ, предусмотрено возвращение права собственности на жильё дарителю, если лицо, получившее квартиру в дар, умерло раньше него;
  • Когда дарственная оспорена согласно основаниям общего характера, рассмотренным в ст. 166-181 Гражданского Кодекса;
  • Если имело место покушение, совершённое одариваемым на здоровье и жизнь дарителя, либо лиц, которые отнесены законодательно, к группе ближайших родственников; в случаях умышленного причинения лицом, принявшим жильё в дар, телесных повреждений человеку, его подарившему (любой степени тяжести);
  • Если даритель погибает от действий, совершённых одариваемым, это даёт право наследникам погибшего требовать по суду отмены имевшей место дарственной.

Законодательно предусмотрено право дарителя отказаться от исполнения дарственной при условии форм мажорных обстоятельств, возникших после подписания вышеназванного документа.

К этим обстоятельствам относятся ухудшение состояния его здоровья, семейного либо имущественного положения, в результате которых исполнение подписанной дарственной в сложившихся условиях влечёт существенное ухудшение уровня жизни дарителя.

Стороны, заключающие договор дарения. Юридические аспекты их участия

Чтобы любой договор был заключён, требуется две стороны. В нашем случае, первая сторона, это даритель, вторая, одариваемый.

Решив передать в дар принадлежащую вам квартиру (долю в ней) следует помнить, что по закону у одариваемого лица, в связи с этим, возникнет обязанность уплаты налога государству, размер которого составляет тринадцать процентов стоимости полученного жилья. (Если оно оценено в 5000000 рублей, заплатить потребуется 650000 рублей).

Поэтому, выбирая одариваемого, оцените его финансовые возможности. Иначе ваш подарок может стать для него неподъёмной обузой.

Законодательно от уплаты освобождены прямые родственники дарителя. Но и здесь существуют разночтения. В настоящее время существует четыре различных перечня лиц, признаваемых прямыми родственниками.

Но, в случае оформления дарственной, следует ориентироваться на тот, которым пользуются налоговые органы. Согласно ему, в эту категорию включены:

  • Дети (включая усыновлённых) и их родители;
  • Внуки/внучки, бабушки/дедушки;
  • Сёстры и братья (как полнородные, так и неполнородные, имеющие одного родителя, являющегося для них общим);
  • Жёны и мужья.

Именно этим можно объяснить, что, в подавляющем большинстве случаев, дарственные оформляются именно между этими категориями лиц.

Порядок составления дарственной (2018 год)

С учётом последних изменений действующих законодательных актов, прямо или опосредованно регламентирующих вопросы, касающиеся дарственной, её оформление осуществляется поэтапно.

Первый этап

Для последующей государственной регистрации формируется пакет документов, включающий:

  • Выписка из домовой книги;
  • Ещё одна выписка, из счёта ФЛС (финансово-лицевого).

Допускается предоставление вместо двух этих документов одного, единого (ЕЖД) жилищного документа. Его можно запросить и получить в МФЦ (ближайшее отделение, занимающееся жилыми помещениями). Для Москвы, ещё и в ЕИРЦ.

  • План квартиры, к которому прикладывается его экспликация, выданная БТИ;
  • Если дарственную планируется заверить нотариально, потребуется справка (выдаётся БТИ), в которой указана кадастровая стоимость жилья;
  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, законодательно признаваемые правоустанавливающими;
  • Если имущество принадлежит нескольким владельцам (долевая собственность), то потребуется согласие владельцев остальных долей, каждое из которых должно быть заверено нотариально;
  • Аналогичное необходимо согласие жены (мужа), если планируется передать в дар квартиру, считающуюся имуществом, которое нажито совместно.

Второй этап

Далее готовится договор дарения (примерный вариант документа можно посмотреть здесь). Документ оформляется в произвольной форме

Дарственная считается нелегитимной при отсутствии в её тексте указания конкретных параметров предмета дарения, к которым относятся:

  • Полный юридический адрес;
  • Размер занимаемой площади (жилая и общая);
  • Этаж, на котором располагается квартира (число этажей в данном здании);
  • Число комнат;
  • Кадастровый номер недвижимого имущества;
  • Инвентарный номер и т.п.

То есть должны быть приведены все сведения, которые законодательно причислены к числу необходимых и достаточных для однозначной идентификации предмета дарения.

Желательно указать в тексте цену квартиры (если дарственная оформляется на близкого родственника).

Если одариваемый таковым не является, стоимость требуется проставлять обязательно. Так как ему предстоит уплата налога.

Некоторые граждане, пользуясь правом, предоставленным действующим законодательством (возможность проставления стоимости объекта дарения по соглашению сторон, подписывающих дарственную), проставляют сумму, цену, существенно ниже кадастровой и ли рыночной, с целью последующей минимизации предстоящего налогового платежа.

Делать этого не рекомендуется, т.к. в подобных случаях высока вероятность предъявления иска налоговыми органами, с последующим наложением штрафа за уклонение от уплаты причитающихся налогов в полном размере.

Кроме этого в тексте указывается развёрнутая информация о дарителе и лице, принимающем дар, включающая:

  • Полное ФИО;
  • Данные общегражданского паспорта;
  • Адрес официальной регистрации.

Оформленный документ необходимо подписать обеими сторонами.

Если сложилась ситуация, когда одну из сторон договора представляет третье лицо, действующее по доверенности, в тексте дарственной обязательно должны найти отражение три момента:

  • Предмет дарения;
  • ФИО одаряемого;
  • Реестровый номер доверенности, где, кем и когда она выдана.

Иначе документ будет считаться ничтожной.

Третий этап

Следующий этап, государственная регистрация дарственной, проходит в Росреестре. Упомянутая процедура является обязательной, так как законодательно рассматривается в качестве юридического основания для изменения собственника квартиры (доли), передаваемой в дар.

С момента проведения государственной регистрации подписанная дарственная становится юридически легитимным документом.

При регистрации договора необходимо будет оплатить госпошлину (2000 руб). Стороны вносят её совместно. Кроме этого одариваемому необходимо будет оплатить регистрацию перехода прав собственности.

Осуществить регистрацию можно:

  • Лично, обратившись в Россреестр (возможна предварительная запись на приём, осуществляемая на сайте управления);
  • Лично, в ближайшем МФЦ (также возможна предварительная запись).

Если объектом дарения является квартира (иное жилое помещение), обращаться требуется в территориальное подразделение, занимающееся жилой недвижимостью.

В МФЦ (вариант, в Росреестр) требуется прибыть сразу двоим, лицу, совершающему дарение, и принимающему дар.

  • Отправив по почте в адрес Росреестра, располагающегося в месте, где находится квартира, передаваемая в дар, заявку на регистрацию.

Подобный вариант решения вопроса требует, чтобы все подписи, имеющиеся в тексте договора дарения. Были заверены нотариально.

К письму предъявляется ещё два требования. Оно должно отправляться с уведомлением о вручении и иметь опись вложения.

  • Подать соответствующую заявку через сайт Росреестра (электронный вариант). Подобная услуга доступно только лицам, имеющим УКЭП (специальную электронную подпись). Получить её можно в аккредитованных для выдачи центрах Минсвязи (услуга платная).

Кроме пакета документов, подготовленных на первом этапе, при регистрации дарственной дополнительно необходимо приложить:

  • Текст дарственной в трёх экземплярах (в службу, занимающуюся вопросами регистрации, дарителю, лицу, принимающему дар (одариваемому);
  • Оригиналы общегражданских паспортов сторон договора дарения с приложением необходимых копий (страница с пропиской и главная страница);
  • Справку о внесении госпошлины;
  • При участии доверенного лица, замещающего одну из сторон заключаемого договора, требуется предъявление оригинала доверенности (заверенного нотариусом) и её копия;
  • Если одариваемое лицо не достигло 14 лет (т.е. является несовершеннолетним), необходим оригинал разрешения, выданный органом опеки;
  • Аналогичный документ потребуется представить если дар предназначен лицу, являющемуся недееспособным.

Лицу, сдавшему документы (обычно это даритель) выдаётся расписка в их приёме, с указанием даты получения нового документа, подтверждающего перерегистрацию права собственности. По закону на это отводится 7 рабочих дней. За более подробной информацией можно обратиться к юристу по имущественным спорам.